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[经验交流]泡沫化生存
作者:上东区回复时间:2007-12-05 10:01:00.0 做记号
之所以写下这个题目，是因为中国资产现在的泡沫化特征是非常明显的。说到泡沫，其实也没必要马上色变，而是要学会在泡沫中游泳。这个贴子的主题不是谈论泡沫，发在房观，实际上还是我从01-08在房地产，尤其是住宅设计开发方面的一些总结，希望大家能从中找到一些有用的东西。
　　这个贴子希望从下面几个方面抛砖引玉：北京一些已盖成重点地段知名楼盘的评述(主要还是朝阳)，住区规划的一些基本概念，走近一夜暴富的KFS，最后是房地产投资一些心得。
　　
　　下面从先楼盘评说开始吧……

作者:上东区发表时间:2007-12-05 10:23:15.0 做记号
　　CBD
　　朝阳的核心就是CBD，几乎所有的住宅（公寓）开发都在打这张牌。CBD核心区域居住条件实际上是比较差，大部分楼盘都以投资为主。这一块最早的知名楼盘应该是老潘的SOHO现代城，接着是阳光100公寓，阳光100的KFS还是比较有想法的，一般都是请国外设计师，然后打白领牌，前几年在全国都有项目，不过这两年好象不是媒体的焦点的。后来接着金地、万达。说说建外SOHO吧，这个项目规划还是很有创意的，走到里面尺度商业气氛很好，整个楼盘晚上比白天好看，为什么呢，因为现在外立面广告太多，而且不统一，很乱。另外从环保的角度讲，这个楼盘开窗面积太大，耗能多。
作者:上东区回复时间:2007-12-05 10:38:18.0 做记号
　　CBD楼盘当年的价格都在12K左右，里面曾经出现一个楼盘有非常好的投资机会，名字实在想不起来了，位置就在新北京电视台的西边，外立面带点蓝色，9K的精装，全是70平米的精装，这样的位置，价位是炒房收租两相宜的。
　　相对我的收入水平，当年也就这个项目比较让我有兴趣。
　　我觉得有长远发展目标的小公司买建外SOHO是不错的，但我却不怎么喜欢老潘，此人太善于炒作，买他的房子的价位一般比较到位，几年内都很难升值。

作者:上东区回复时间:2007-12-05 10:48:32.0 做记号
　　慈云寺区域
　　这块因为紧挨着朝阳路，市政是非常成熟的，交通也比较方便，当年很多想在CBD安家的人都选择这一块，这一块的知名楼盘是远洋天地，当初开盘的时候也就6K毛坯，户型还不错，但我去看了看规划，建筑密度太大，楼太多，只适合投资。现在盖完以后，果然是钢筋混凝土森林，但投资的话是好地方。现在价格15K以上了。以后央视搬过来了，这一块的租房市场是足够维持的。想在这一块安家投资的，还可以关注国棉三厂那片拆迁地，不过不知道什么时候能动。北京东四环有两片大拆迁用地，一就是慈云寺的国棉三厂，二就是酒仙桥商场那片区域。
作者:上东区回复时间:2007-12-05 11:16:46.0 做记号
　　以前北京房子不好卖的时候是要炒作所谓的商圈的，那时候出了N多概念，我比较有印象的就是：CBD（中央商务区）、燕莎商圈、丽都商圈、国门商圈、CLD（中央居住区，主要指望京）、上东区、还有中央政务区、中央娱乐区等等

作者:上东区回复时间:2007-12-05 12:06:38.0 做记号
　　朝阳北路(朝青版块)
　　这一块现在是北京比较火的区域，因为一条规划的六号线和已经修好的青年路,不过我觉得这是一个乌鸡变凤凰的地块,因为开个世界青年运动会把修了N年的青年路终于弄好了,实际上周边的配套还是很不完善的,炒作的成分太浓了,据说沿六号线到管庄那边的房子都卖到10K了,这就有点过份了。比较大的盘有国美、华纺、润枫水尚、珠江，现在这块新房价格估计14K以上吧，虚高啊！国美的社区规划比较小气，楼盖出来也显得低挡；华纺是我喜欢的一个盘，户型做得非常好，是我很尊敬的一个建筑师的调整方案（这哥们做住宅是人精,以后说KFS的时候还会说到他,当初我就是他手下一小跟班,他带着一大般人干私活），社区规划也很大气,当初价格小5K的毛坯。润枫水尚这个盘现在卖18K以上精装，我觉得北京的房价贵也是从这个盘开始的，外立面还凑合，但实在值不了那个价。珠江的项目我觉得很失败，就那么几个楼盖了N年，真不知道怎么整的。
　　这一块还有一个NB盘，叫星河湾，这盘炒了个别墅洋房的概念，KFS还是有大手笔的，征了巨大一块地当社区公园，当周边盘买4-5K的时候，他就卖16K，现在估计价格36K。这个盘户型很好，很喜欢那个500平米洋房别墅。可是这个盘的位置绝对问题,处于4.5环,周边也没有毫宅的氛围,这个盘的价格将来怎么走,值得关注.
作者:上东区回复时间:2007-12-05 12:22:40.0 做记号
　　石佛营
　　这一块以前是个城乡结合部，而且靠四环有几个批发市场,所以比较乱，但某天突然有一个盘横空出世把这块炒起来了，那就是炫特区，这个项目的企宣做的非常不错的，当初销售火暴啊（我有一朋友，一天晚上十二点给我一电话，说他看上一楼，交了定金，那楼巨好，他兴奋得睡不着觉，他定的就是炫特区，可见KFS的忽悠水平），6K的精装修，户型小总价低，死死的抓住了很多想置业的年青人的想法，不过我看看户型，一层十几户的塔楼，不知道现在那里人们住得怎么样？后来二期、三期还出了很多加强版，也叫什么区什么区的！这种盘，自住不好，但投资还可以，因为形成了一个稳定的市场。电视剧《奋斗》的男主角那窝就在那。石佛营到现在还是那么乱糟糟的，不知道什么时候可以脱胎换骨。华业最近在那块有个项目，叫玫瑰郡，华业地产不知道怎么回事，和北京的媒体关系处不好，报纸上尽是负面报道，我看了看这个盘的户型，还是可以的。万科吞了朝开后（朝阳房地产开发集团）在这里也有一个项目，一个酒店公寓，用行话说就是开间房，价格贵啊，1000K一套，这种房子要收房租的话估计得收到猴年马月去了。万科在北京混得不怎么好，拿不到比较NB的地，起初在顺义鬼打死人的地方做了一个盘，后来相对近点，在京沈高速出口搞了个青青家园（实际上也离城里巨远）。不过万科是我很敬佩的一个房地产公司，以后再细说。

作者:上东区回复时间:2007-12-05 12:35:24.0 做记号
　　朝阳公园桥
　　终于说到我心目中北京的超好地段，这个区域紧挨着朝阳公园。这里有个超级好盘—棕榈泉国际公寓，这个盘里头北边那几个看公园的楼，我反正觉得什么时候买入都没错，可惜当年没钱啊，当年开盘才9K的精装，北边几个楼也就12K左右。《奋斗》米莱家就在这里头，美国爸训人的那场戏也在这拍的。
　　朝阳公园桥东北角，有观湖国际，开盘9K多，现在20K左右，社区规划、楼间距都不错。这个盘子里有个一居比较好，面对朝阳公园，两层挑高的大厅，不过这个盘子和东南角公园大道一样，四环的躁音会有很大影响。公园大道是美过HINES做的项目，这个项目内在品质实际上做得很不错，但中国人不一定喜欢，他的外立面比较寒酸，一幅没盖完的样子，不过好的住宅实在没必要过多讲究外立面设计。泛海国际现在没啥好说的，正盖着呢，观湖国际北边那块地也是他的，那个地块的楼值得关注，泛海的背景NB啊，在朝阳公园周边拿了那么大的一块地。
作者:上东区回复时间:2007-12-05 13:07:19.0 做记号
　　不是北京的朋友，对这些楼盘不熟也没兴趣，下面我先跳着说说KFS。
　　
　　做项目的第一个KFS，我干的实际是私活，就是我前文说了那个住宅大拿带着做的，这个项目现在想来还是回味无穷啊。KFS是北京某个领导的儿子，那时候空手套白狼是很简单的，老爸给丫批了块地，这哥们欠着土地出让金把地块抵押出去贷款，因为他老爸的关系，很多施工队给他垫资干活，项目就这么开始了。那哥们什么也不懂，公司也没什么技术力量，所以他把技术方面的事情全交给了住宅大拿（实际上他也找对了人，换别人话估计可能他就被玩死了），住宅大拿就做了两个户型，一个三居一个两居，非常经典的那种，整个项目三十万平米就这两个户型不停组合出各种楼，还别小看，这楼非常好卖，推几栋卖几栋，最后来售楼处都没有盖，项目就卖完了。我们做设计也省事，就是不停组合出图，按面积收钱，这是干得最轻松的一个项目了。因为有住宅大拿把关，这个项目最后的效果和建筑质量非常好，简洁大方。KFS那哥们做完这个项目就收手了，享受人生去了，这个项目我粗算了算应该挣了两三个亿。

作者:上东区回复时间:2007-12-05 13:57:31.0 做记号
　　下面说一个我见过最SB的KFS，那会也是工作没多久，但因为我和住宅大拿做了几个项目，自己也还算勤奋，慢慢就有人找我做项目了（现在基本上不干私活了，因为私活一般比较赶，而且现在公司的项目太多，基本上没时间，当年公司的设计任务却比较清淡，而且我也是新来的小孩，没人搭理）。这次和一领导去见一KFS，很NB的写字楼，那哥们模样也很NB，先虚头吧脑的谈了谈国家大政策，然后具体开始说项目了。他和领导说，我在外地看了一块地，你帮我规划规划。领导很高兴说，没问题啊，您先把地形图给我看看。KFS顿了一下说，地形图我没有，但我开车转了转，东西大概是一公里，南北大概是两公里。领导面露难色说，这怎么规划啊？KFS一下急了，趾高气扬地说，年青人要敢想，敢想才能敢做，敢做才能发财。我在边上看着这两人的对话我就想乐，心里暗骂，见过S13但没见过这么S23的。下了楼来，我问领导，这项目干不干啊？领导说让他想想。回去过了几天，领导给我电话说还得干。我说行。于是我找了个以前规划的小区，左右镜像一下，再上下镜像一下，OK，量了尺寸，还真对得上，交差了事。
　　以后做的项目多了，接触的人多了，明显知道这种人就是骗方案的，但领导们也无奈，处在他那个位置上想想就能明白。这项目后面没信了，很久以后和这领导说起这件事，领导恨恨的说，那S13，被逮了。呵呵！
作者:上东区回复时间:2007-12-05 18:44:39.0 做记号
　　东风桥附近
　　
　　这一片又是一个北京有名的城乡结合部，一直到现在还没有改观。但在这里也出了一个名盘，叫东润枫景，北京天鸿的项目，加拿大一公司做的设计。这个项目的企宣也做的非常好，到现在我还留着它的一些广告和推广书。它是精英定位，而且把项目旁边的四环绿化带（一片枫叶林）做足了文章，户型也做得非常好，首期好象4K多，后来涨到了6K多，比周边项目多出1K，销售一直很好，直到项目附近的广播发射塔被抖出来。这件事情闹得比较大，但后来也是不了了之，塔现在还矗立在那里。发射塔有电磁污染不可否认，但具体有多大我却不怎么认同，因为我有一个搞雷达研究的朋友和我细细说过这事。后来项目的四期05年开盘，就因为这塔价格不敢往上走，还是6K多点，实际上这是个炒房的机会，应该有很多人抓住了。东风桥北还有个项目叫瞰都，和将台路卡布天诺的开发商是一个，瞰都的销售一直不怎么好，应该还是四环噪音的原因，价格也定得比较高。
　　不知道大家对商业地产有没有研究，现在商业地产的价格一直上不去，和住宅的价格居然差不多，这是很不合理的。东风桥往东一点就是酒仙桥商场，这里有很大一片拆迁房，前段时间搞全民拆迁投票的就是这块，这块还是要动，KFS的图纸我也见过，住宅因为回迁估计他是不打算怎么挣钱了，全靠底商。这里的地名就叫酒仙桥商场，商场那楼前几年拆了，但五十年代就有了，底气还是很足的，现在新盖的楼也营业了—北京最大的京客隆。这里也是公车出入望京的要道，线路巨多，以后拆迁项目的底商出来，价钱不高的话值得关注。

作者:上东区回复时间:2007-12-05 19:05:58.0 做记号
　　大家可能会疑惑我为什么对这些盘的价格、户型这么熟悉，实际我根本不是以炒房为目的。我本身就是做建筑设计的，对住宅设计又有兴趣，估计还是住宅大拿影响了我。从01年到05年我周末只要有时候我就去看楼，看户型，看规划，这让我学到了很多，这两年只挑几个盘看看啦。现在我电脑里北京70%以上楼盘的户型我都有，建筑规划风格也有数，这样和KFS对话的时候就能居高临下，也噎死了不少搞策划的小孩。我最看不上搞策划那帮人，尤其是住宅策划，以他们懂市场为由头坑蒙拐骗，其实建筑学的东西本身就是合理的，合理的东西就有市场，现在只要看到策划公司的人装13，我一般就噎他们，呵呵。现在有些公司更装，不从国内搞概念了，从国外搞，拿现在很多人说的HOPSCA来说，其实就一综合楼。中国小城市私人盖的房子，下面是门面，上面是住家，还出租的也叫HOPSCA。呵呵，开玩笑了，所有这些策划理念还是拾一些建筑规划理念的牙慧。
作者:上东区回复时间:2007-12-05 19:13:09.0 做记号
　　在国外做项目建筑师一般是主导大拿，负责项目从策划、可研、设计、施工、采购、监理、验收各个部分，但在中国做商业地产建筑师就是画图的，没有太多的说话资格，这让人很郁闷。
　　住宅大拿NB之处在与什么地方，他可以和KFS充分对话，说白了就是吵架，主导整个项目的进程。这NB派头深深影响了我，害得我现在动不动就和策划业主吵架，架吵好了，项目就能按你的想法走了；架吵坏了，项目就黄了。

作者:上东区回复时间:2007-12-06 15:37:12.0 做记号
　　这个贴子好象没什么朋友捧场哦,不过我会坚持写下去的,实际上我是把这个当成这几年一个总结来写的。呵呵
　　
　　宵云桥
　　
　　这块算是北京最早的国际化区域了，因为“丽都商圈”的缘故，很多老外都定居在这里，这一块几乎所有的商店都有英文招牌。在这一点上，北京还是比较土的，比上海差远了。这一块的大盘首推阳光上东，首创的项目，刚推出那会狂炒上东概念，而且把项目北侧的西坝河截了一段修成了水景，北京要造点水景难啊，不象长江以南。阳光上东是好几个国外设计公司做的方案，现在基本上盖完了，效果还不错，因为设计都比较简洁，所以搭配到一块反倒有一种对比的和谐。阳光上东应该算是北京新盘里整体效果比较好的一个盘了，我有一个朋友买的是顶层，景观真的很好，初秋的夜晚在天台上吹吹风，俯瞰生生不息的城市，也许这就是所谓成功者的寂寞吧，就是四环的躁音大点，而且仅限秋天，春天有风沙夏天热冬天冷，呵呵。这一块还有一个NB的盘，叫和乔丽晶，楼很漂亮，销售也相当的低调，但内在品质很好。
作者:上东区回复时间:2007-12-06 22:28:37.0 做记号
　　tzh188
　　
　　话我觉得不能这么说，实际上我觉得任何行业任何专业你只要做到顶端都是有话语权的，也没必要考虑赚钱的问题，钱会过来找你。在我们公司，活得最滋润的其实不是建筑，而是设备专业。设备专业混好了混老了有灰色收入，而且干的活含金量高（画一笔就是一笔，很少改）。但刚工作的小孩就只能干点杂活了，做项目没有建筑上手块，私活也少。

作者:上东区回复时间:2007-12-07 12:52:03.0 做记号
　　再来说个KFS吧
　　
　　这人在娱乐圈也算是个小名人，所以不能说得太细，抖出来就不太好了。其是很神的一个人，年纪比我大不了几岁（不过现在从官方资料看的话应该差不多了，混娱乐圈么，很多人改过自己的年龄的。），我最佩服他的一点是是做着自己喜好的事情同时还挣着大钱，他在发迹之前做过媒体，因为这关系和一些职能部门的小头头们关系都很好，称兄道弟的。在北京有这么一帮人，专门帮一些门路窄的KFS跑前期（土地、规划、消防、人防，每个衙门的小鬼们都很缠人。），这哥们以前的副业就是给一个公司干这个的。我和他配合做的是北京近郊的一个项目，地块附近有轻轨，位置非常好，楼只要定好了位，销售绝对没问题。刚开始做这个项目的时候，他也只是负责前期。我对这个项目也很感兴趣，这是我第一个负责方案到实施的项目，所以很认真的把地块的定位、户型的定位、外立面效果都考虑得比较周到。因为都是年青人，比较容易沟通、他对我的想法也认可，争论过几次以后，方案就过了。但项目中间停了一段，后来再启动，新注册了个公司（KFS经常干的事情，一个项目一个公司，开发完了公司就注销了，讲品牌的不在此列。），那哥们不知怎么弄的就成那公司的法人，方案实施过程中出现了一些阻力，但他都比较力挺我，这让我很感动。方案过了就是施工图设计，施工，销售，陆陆续续两年多吧，项目05年年中开的盘，销售一直很好。当初应该是3K多左右，现在二手房在7、8K了。实际上方案通过以后这哥们就不怎么管事了，混娱乐圈去了，混得还不错，毕竟有钱打底关系也不错。项目做完后，他还给我打了好几个电话让我去他公司，我都委婉拒绝了，因为我的志向不在于此。后来也没和他再合作项目了，这是我公司的问题，因为另外一帮人给他做一个跑前期的项目把关系给处僵了。
　　房地产的利润太大，路子野又不怎么贪的人搞一个项目就可以养老了，这哥们路子不错野心也大，但扩张太快的话，死得也很难看，希望他悠着点。这篇贴子有点干巴，为什么，因为这哥们是名人，而且是混娱乐圈的，所以我不敢写过多的细节，被猜出来的话就不好玩了。
作者:上东区回复时间:2007-12-08 11:09:44.0 做记号
　　一笑问青天
　　
　　老哥你也具体说个方位啊，北京海大一片地，楼盘巨多，我真不好怎么回答你。

作者:上东区回复时间:2007-12-10 13:16:39.0 做记号
　　三元桥-四元桥附近
　　
　　这一块最有名的算是三元桥华润的凤凰城了，这个盘子一期刚刚开的时候9K多，实际上它的一期房子是我最喜欢的，户型面积比例均衡，社区规划也不错，利用一片保留的原生林做了景观，外立面也干净清爽。如果没记错的话，应该是WSP改的外立面方案。当时里面有个70平米多的一居户型还是很有投资潜力的。后来陆续有了二期三期，但整体感觉越来越不好，感觉越来越土混回去了，但销售应该还可以吧，反正我一个朋友贷款80万买了个一居，在央行收紧流动性的今天，还是很为他担心，呵呵。任大嘴在这里有个项目，叫裘马都，这个楼盘还是不错的，里面有几个楼全是标准的一居，另外几个楼全是一梯两户的大四居。大四居推出卖的非常好，价格开盘好象是14K，因为户型做得不错，是一般豪宅的升级版，但里面有个缺陷是没有保姆间（呵呵，别小看这个，富人没保姆是不敢想象的），不过后来据说在众业主的要求下修改设计加上了。一居室起初卖得不好，价格12K，今年年初的时候销售还老给我电话，但后来市场一火暴，估计也出光了。中远在三元桥也有个盘，叫远洋新干线，开盘的价格12K左右，这个盘我觉得自住是不好的，但如果对创业的小公司来讲的话，比建外SOHO的性价比好多了，以后地铁10号线，机场轻轨对这个地段会有很大提升作用。而且周边各种条件也非常成熟。
作者:上东区回复时间:2007-12-18 22:16:27.0 做记号
　　几天没传新的啦，赶一个投标，实在太忙了，郁闷到死中……

作者:上东区回复时间:2007-12-25 15:22:04.0 做记号
　　从信号商品角度说说现在的住房等级消费制度
　　　　
　　　　我不是学经济的，所以论点论据不会严谨，请大家见谅，本贴只对简单的社会现象加以分析。我所说的信号商品，就是指各个时期显示不同社会阶层地位的商品，从三大件到手机到汽车等等。
　　　　
　　　　中国人好面子，拥有这些信号商品就是身份有地位的象征，很多人会不顾自己的消费能力购入信号商品，历年以来的现实也论证了这一点，比如八十年代各家各户拼了老命都要买一台电视在家里装点门面。但问题的于所有这些信号商品都是技术含量不高的，而且可以批量复制的产品，为什么会造成如此的一种社会意识呢？从阴谋论的角度出发的话，我觉得这是当权者控制社会的一钟方式。政府、媒体、商家形成一个利益共同体，维持信号商品在特定时期的高价位，在此过程中政府可以收重税，商家可以有高利润。操作得当的话，政府甚至可以通过信号商品沉淀老百姓的多余资金。
　　　　
　　　　说回房子，今年中央各项政策最终的结果是构建一个住房的等级消费制度，从廉租房，60平米以下的经济适用房，90/70的商品房，到大户型的商品房，这个等级消费制度的建立也就让社会上各个阶层各归其位。中国人的本性再加上专制制度下形成的等级意识，大家都会销尖的脑袋往上走，这种等级消费制度也就强调了商品住宅的信号化属性，最后的结果就是中国出现真正意义的富人区和贫民区（可能比拉美会好一些，因为要好、要强大、要和谐嘛）。商品住宅要回归价值，就得指望当权者找到新的信号商品，到现在为止，我还没看的别的东西可以替代，从这个角度长远来看的话，商品房跌不下去。在天涯房观，很多有房一族在心理上比无房一族显示优越正是拥有信号商品的体现。
　　　　
　　　　绝大多数人都无法逃脱这个时代的影响，更逞论独立寒秋？按照适者生存的道理，貌似我们只要比其他人更强一些就能活下去，但这是我们想要的国度吗？到现在为止，一切只能说说而已。

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作者：上东区

首发：2007-12-05 10:01:00

更新：2012-02-07 03:59:42

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