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惠州leyu70vip2020年房产交易量领跑全国这些人到底买会只有哪里​

leyu70vip01:惠州房产销量,大湾区遥遥领先

2020年大湾区内地九个城市,惠州销售量15万套位居第一!超过第二名佛山4万套。15万套位是什么概念,约等于深圳+东莞+广州全年的销售总量。

惠州第一,接近15万套;佛山第二,11万套;广州、肇庆分列第三、第四,接近8万套;中山第五,6万套;江门第六,5万套;东莞和珠海分列倒数第三和倒数第二,都是4万多套;深圳排名最后,只有3.7万套。

leyu70vip成交量是一项重要指标,能够反映房产供应和市场接受度,通俗地说就是有货卖并且卖得出去。

所以尽管大家对惠州房产有不同看法,但一个事实是确确实实惠州房产卖得很好。

在这15万套中,我们推荐的大亚湾和惠州只占其中一部分,意思是还有相当一部分人买了惠州其他地方。

leyu70vip今天来全面谈谈惠州7区。

02:惠州投资,区域筛选的2条最核心标准

(1)离深圳远近

深圳面积小人口多产业强房价贵,对周边城市的发展带动和房价辐射作用非常大。

对于房产投资来说,惠州最大的价值不在于它自身的发展,而是临深受到深圳发展红利的辐射。

惠州当前自身发展一般,所以只能说是哪里越靠近深圳,哪里就越有投资价值。但惠州那么大,不可能任何一个地方都靠近深圳。

所以,投资惠州第一个标准就是要选靠近深圳的片区。

(2)有无地铁规划,尤其是与深圳有无地铁直连

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城市与城市之间的连接方式有很多种,高速、高铁和地铁。但是对于投资房产而言,地铁的价值一定是最大的。

因为这是短途人口选择最多的交通方式,相比高速、高铁的人流,地铁人流才是最有效的购房人群。

我们投资惠州,不仅靠考虑房价涨幅的问题,更要考虑未来转手的问题。只有那些与深圳有地铁相连的区域,才会是深圳刚需客外溢可能性最大的区域。

所以,投资惠州的标准,在靠近深圳的基础上,还要靠近地铁,尤其是靠近与深圳直连的地铁。

带着这两条标准,我们再来分析下惠州各区域的价值。

03:惠州各区价值分析从南到北、从西到东,惠州总共有:惠阳、大亚湾、惠东、仲恺、惠城、博罗、龙门7大区域。接下来,我们就按这个顺序来逐个分析。

惠阳、大亚湾两区位于惠州南部,西侧与深圳坪山、龙岗和东莞交界,面积仅占整个惠州市约1/10。在临深楼市中,惠湾区由于地缘、房价等优势,新房供应及成交量却占据惠州市场半壁江山。据不完全统计,在惠湾新房市场中约有八成购房者来自深圳,无疑已成为临深置业的首选区域之一。

1.惠阳区

依据前面的两条标准,只有那些与深圳有地铁相连的地方,才会是深圳刚需客外溢可能性最大的区域。但是惠州地铁无论是14号线延长线,或是惠州1号线都没有时间计划。

基于这种情况,我们推荐惠阳的两个区域,一是靠近地铁沙田站附近的惠州区域,因为14号线深圳段马上就要修好了,已经在惠州边边上了。这个片区现在被称为白云新城。

二是高铁惠州南站附近,目前有高铁捷运,半小时内可以到深圳中心,未来惠州如果修地铁、城轨,惠州南是14号线、1号线等多条轨道的枢纽。

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2.大亚湾

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大亚湾分为:西区、中心区、石化区、惠州港和霞涌五个区域,楼市供应主要集中在西区和中心区。

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大亚湾西区

定位:创新产业聚集区

特点:紧临坪山、产业聚集区、大亚湾楼市半边天、房价最高、人口密度最大、推货量最大区域、配套逐渐完善

大亚湾中心区

中心区可以细分为中心北区,中心中区(澳头)猴仔湾片区和小桂片区,新房供应集中在前两个区域。

中心北区

定位:大亚湾行政中心

特点:公园环绕、休闲配套丰富、商业、教育资源缺乏、入住率偏低

中心中区(澳头)

定位:滨海休闲度假区

特点:深圳东部最近的临海区、常住人口密集、生活休闲配套齐全、街道老旧

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我最推荐的是大亚湾西区,就是常说的“真临深”区域,也是惠湾热度最高、房价最高的区域。同时西区也远离石化区,比较宜居。

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3.惠东县

相对惠阳、大亚湾,惠东离深圳就不算近了,通勤距离要90公里以上,这里的房产最大的价值就是因为它有海。

惠东2018年的全年GDP有652亿,排在惠州第三,但主要都是靠低端制造业。制鞋就是惠东的特色产业,GDP的一半都是来自制鞋业(305亿)。

如果要投资惠东,完全不用看市区惠州新闻电话,唯一可以考虑的就只有它的海湾:巽寮湾和双月湾。实际上从高铁站的安排都看得出来,惠东高铁站不是设置在惠东县城的市中心,而是设置在靠近海湾的地方,很明显这个高铁站的安排是符合人流密度的,因为大家去惠东大部分都是冲着去海边度假。

所以惠东的核心卖点也只有旅居度假,这些度假项目集中在北部湾区、巽寮湾和双月湾3个湾区板块。

4.仲恺高新区

仲恺高新区是惠州的一个高新技术开发区,在惠州城区南部,惠阳区北部。离深圳中心区80多公里,轨道交通上有城轨仲恺站,但这条轨道是惠莞轻轨,通向东莞而没有连接深圳,所以实际上仲恺和深圳的交通联系上很弱,已经不能算是临深片区。

作为惠州的高新区,仲恺的产业优势是很明显的,作为惠州企业最集中、创新资源最丰富的区,专利申请和授权连续7年全市第一。国内电视龙头TCL最大生产基地就在这里,去年光TCL一家生产的彩电就有近2400万台,其中近六成销往国外市场。

总的来说,对于房产投资而言,虽然仲恺有一定的产业优势,但是这个优势不足以弥补它离深圳的距离远,交通上不紧密这个短板,所以不做投资的考虑。

最新的利好深惠城际,但问题是规划年年改,就是不开工。

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5.惠城区

惠城区,是惠州的主城区,这里离深圳中心区的距离已经去到90多公里,至少2个小时的通勤时间,属于惠州最不靠深圳的几个区之一了。城区有开通轻轨可以直达东莞,但连接深圳的高铁站也就是赣深高铁经过的惠州北站,暂时还在施工,预计2021年才能开通。

作为惠州核心区,惠城区的GDP自然排在第一位,数额为718亿,但是实际上惠州几个区域除了最北的龙门县发展最差之外,其余都在500亿GDP以上惠州新闻电话,大家之间的差距并不会非常大。

当然,作为老城区,惠州的医疗、教育和商业配套是整个惠州所有片区最好的惠州新闻电话,但是对于在惠州进行房产投资,最核心的价值是你离深圳的远近、有没有地铁直通深圳,而不管你是不是主城区。所以,惠城区绝对不是首选,只能作为一个补充考虑。

惠城买房,大致可分为四个板块:金山湖片区、江北片区、西湖片区、水口片区。

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金山湖是惠州这两年投资最热的高端居住区,是未来整个惠州的居住中心,价格也是惠州最贵的,而且这里的销售非常嚣张说没有关系的话你很难买得到。

江北片区是属于惠州城区CBD片区,当前惠州的企业总部聚集地,城市地标也在这边,地段价值最高。

西湖片区和水口片区属于老城区,城市面貌相对比较破旧

投资价值排序是江北片区>金山湖>水口片区>西湖片区。

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6.博罗

咨询博罗的朋友比较多,原因无非是价格便宜,但事实上博罗几乎没有二手市场。惠州海量供应,大亚湾惠阳都涨得很慢,更不要说博罗了。所以你以为买了个便宜,以为八千比2万更容易翻倍,但可能会让你失望。价格上不去,卖不出去,最大可能是套牢。我一直强调再大的城市也有辐射半径,城市不可能无限蔓延。深圳辐射到博罗,十年不可能,二十要填满深圳到博罗的广袤地区,也很难。

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7.龙门

龙门是存在感最弱的地方,很多惠州人都没什么印象。

龙门县,县境原是增城县的上龙门地区,故以龙门命县名。龙门县位于广东省中部,增江上游,东南与河源市、惠州市博罗县接壤惠州新闻电话,西南与广州市从化区、增城区毗邻,北与韶关市新丰县相连。

翻译一下就是虽处惠州,但实际位置在珠三角边缘地带。

龙门县土地广阔,全县总面积2295平方公里,2017年龙门县实现地区生产总值(GDP)190.77亿元。

什么意思呢,就是一个地地道道的普通县区,还不富裕,没有产业没有亮点,所以我们实在想不出为什么要在龙门买房。所以不要问我们南昆山的温泉别墅要不要买,买了干啥,天天泡温泉养老?还是找个方便买菜的地方更加实在,毕竟老人的生活也是柴米油盐。

04:惠州置业总结

目前惠州买房,关注两个地方,打个不恰当的比方。

惠州有一个儿子叫惠城惠州新闻电话,这是政府建设的重点,基础设施,财政投资,大项目好项目全往这里塞。惠州还有个女儿叫临深,包含大亚湾和惠阳,也许是当心她迟早会嫁入豪门深圳,所以这些年惠州不遗余力地在大亚湾和惠阳卖地,但是基础设施投入很少,怕为他人做衣裳。然后把卖地的钱补贴惠城。

举几个例子。深惠城际几经改线,最后不走大亚湾。深汕高铁初衷是连接深圳和深汕合作区,两点一线,几乎没有异议的路线,惠州非要弄个绕惠城线,当然最后否决了。

如此种种,数不胜数,老广有句俗话说这一现象:嫁女儿补贴儿子。

总结起来,置业惠州的我建议是:

投资尽量买临深的惠阳和大亚湾,这里前景大,毕竟现在与豪门在谈恋爱呢。

自住可以考虑惠城。毕竟是惠州的长子呢。

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