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leyu70vip:荆州的商业为什么发展缓慢频频遇挫

leyu70vip荆州的行政中心在荆州城,经济中心在沙市,所以讨论一下前几年沙市的商业为什么发展不起来这个很重要。

百年老街“中山大马路”的失败改造,成为荆州人心中挥之不去的一道坎,也是荆州“停滞二十年”的一个缩影。

它不仅失掉了一条代表沙市商埠城市文化名片的百年老街

leyu70vip还是对如今荆州大力向北发展,全面拓展城市区域的“大变化”中,非常值得借鉴的一次惨痛经验,背后的商业规律,依然值得如今荆州的思考。

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民国时期沙市主干道——中山大马路,也是荆州第一条大马路

leyu70vip沙市近代以来最繁华的商业街就是中山路,而新世纪之初的“中山路步行街改造”,也成为当时吸引荆州、沙市人的一张名片。

2004年,环宇集团荆州房地产开发公司在百年老街中山路斥资6亿兴建江汉平原最大的商业步行街。

当年,作为荆州市唯一一个由市政府规划的新型商业示范性项目,市政府对中山路也提出了“打造城市名片、实现二次腾飞”的要求,市区两级政府将中山路商业步行街确定为整合城市商业资源、打造城市中心商圈、提升城市商业水平的重点项目。

leyu70vip04年中山路改造开始阶段的采访:

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厦门中山路步行街

当时宣传号称“将连接北京路,便河东路,中山路,江汉南路,形成一个口字形商业圈,引导荆州人新的消费习惯。”不少荆州人的目光因此被吸引过去。

但结果是2005年9月16日中山路开街则遇冷,街面门面占有率在最高的时候也不足七成,更别谈二楼的还有里面的门面了。

《荆周刊》13年对中山路特别报道:

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沙市中山大马路旧景

一份由中山路商业步行街业主委员会提供的2007年《步行街现阶段调研报告》称:

“在第一年免租金的优惠条件下,5%的商户处于小赢利状态,10%的商户处于持平状态,85%以上的商户处于严重亏损状态,电费及营业员工资无法支付,并造成大量资金和货品积压。”

第一年情况便如此,往后的日子这些商铺越来越艰难。

“最开始,我这铺子之前的业主,把当初准备10多万1年租金,忍痛转为月租1千到2千元之间,价值至少贬了10倍”

一位五金店老板告诉荆周刊记者

“当初步行街一楼大部分门面被温州籍客商购买,基本上是一次付清买断,具体到个人亏损,一般都在150万以上。“而其余本地的商铺业主,实力有限,绝大部分靠银行按揭购铺,那时的状况是进退两难,狼狈不堪。”

众所周知,在开街短短半年之后,耐克、金利来、七匹狼等20多个中高档品牌店撤离步行街,其它诸如韩国烧烤店、美食城和珠宝店、金店等商家也纷纷逃离。

而更多商铺业主和欲前来淘金的商家,见势不妙,均采取观望回避态度,以致于大多数店铺遇冷,根本租赁不出去。

于是乎在2008年,众多商铺联合起来将原中山路承包商——环宇集团告上了法庭:

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如今的中山路,只有大门处才能略瞥曾经的繁华了

荆州市商业银行是中山路步行街项目中唯一承办“抵押按揭”的商业银行,当初为争得该按揭项目,还费了很多周折。不料一年不到,银行就与业主们对簿公堂了。

由于人气冷清,经营惨淡,很多业主在坚持还贷几个月后,再无力偿还。在追讨一年无果之后,荆州市商业银行于2007年11月正式起诉其中6位业主。

2008年上半年,法院判决商铺业主败诉。银行考虑到业主惨亏的事实,免除了所有按揭的滞纳金,但大部分业主仍无力偿还。

“该做的银行都做了,这几天银行将申请法院对商铺进行查封。”该行信贷部副主任李刚表示:“我们只能按章办事。”

但让荆州市商业银行头疼的是,不能按期偿还银行按揭的远不止这6位业主,即使依法对所有未能按期还贷的商铺进行查封,也不能在短期内盘活这批资产。

该银行一位副行长一语破的:“步行街没搞起来,商铺的价值已大大缩水,查封过来也是一笔呆账。”

09年在天涯论坛上对沙市商业模式的讨论,一定程度上预见了之后荆州经济的发展

如上所说,中山路步行街开始转变为五金街,应商户所需,开放车辆通行。

一家电器销售店的老板告诉记者:

“现在北京路地下商城开通后,中山路商业街的服饰生意更不可能做起来了。

我们要进货送货肯定要靠车辆运输,顾客来买五金、电器这些东西大多也是开车来的,步行街现在不通车肯定不行。”

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武汉江汉路步行街

在荆州新世纪的发展中为什么会出现这种局面。与“荆州停滞的二十年”有无关系?

《荆周刊》在最后做出了四点总结:

原因一:

商业开发环节专业性要求高。住宅地产与商业地产有差异,住宅是在游泳池里游泳,商业地产就是在上海里游泳,很过瘾但容易翻船。

商业步行街分成五个环节,一是前期规划,二是项目定位,三是项目推广,四是项目招商销售,五是后期运营管理。商业步行街要做成功,这五个环节都要做好,而且是一环紧扣一环。

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武汉江汉路

原因二:

商业步行街人才比较匮乏。一般像这样的人才三到五年才能成长,现在整个商业地产的人才都很匮乏。现在开发商一直处于挖人的状态,下面三四线的开发商就更不容易说了。

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改造前90年代沙市中山大马路章华宾馆处

原因三:

开发商缺乏完善的开发理念和长远的经营打算,有的把商业步行街当猪养,没有长期的打算,而真正做商业地产是要当儿子养,起码养三到五年,没有这样的决心,项目很难做好。

原因四:

注重硬件设施,忽视软件的重要性。不少商业步行街外观做得很美观,但真正的人流动线,消费者的心理研究等等方面很少。

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90年代的沙市中山大马路,浓浓的民国街道风

链接:商业步行街失败案例为何多?

步行街在中国城市兴起,已成为一种时尚,以其功能全、环境优美、生活方便,并同时满足人们购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游观光等多种需要,而成为城市的商业窗口和会客厅,著名的商业步行街已是城市的名片,反映着城市的形象。而在国内,无论城市大小,都存在失败的商业步行街案例江西九江商业街 新闻,这又是为什么

为什么开发商热衷于建商业步行街?商业步行街是“三高”行业,即“高投入、高风险、高利润”。但开发商在选择做商业步行街时却比较投入,是因为商业步行街有几个好处:一个是规避政策调整风险江西九江商业街 新闻,二是政府很喜欢招商引资,三是可以长期性的拉动税源和就业,四是可以提升城市形象,带动当地房地产土地市场价格。

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如今沙市最繁华的街道“中山大马路”沦为五金一条街

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中山路少有逃过改造的民国建筑

但我认为,沙市中山大马路便是荆州经济模式的一个缩影,有以下几点

一:定位不明

步行街营业之初多以售卖服装为主,而服装售卖的客户多以女性为主,想吸引其他的客户就比较难。

一条街如果没有很特别的吸引点,同质化现象严重,客流量只会越来越少。

同样荆州城大北门边的古建筑群,环境优美,原以为荆州城内的特色古街,但里面冷冷清清,二楼被当成商品房售卖。

为啥?因为这片区域招牌打是是古玩城江西九江商业街 新闻,而只卖古玩,这样注定走不了太远。

如果可以学习南京老门东,夫子庙,或者西安的永兴坊,开设一些荆州特色的餐馆或者民宿江西九江商业街 新闻,再复原一些城内文化古迹,我想生意都不至于这般。

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荆州大北门古玩城,里面大量仿古建筑,附近环境优美,却生意冷清,实属可惜二:收入少,市民为经济提供动力有限,人口外流

作为小城市,工作机会有限,收入较低,这是肯定的。因此也限制了人们的消费,而城市的发展活力靠的是市民们的消费。

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1930年左右,在荆沙近代建筑之父“王信伯”的带领下,将原本青石板小道改为大马路。图为当时施工现场

加上近几年荆州年轻人大量外流,老城区人口大量北迁,尤其造成荆州老城区空心化。

如今城市大规模的扩张更需要大量年轻人提供新的活力。

那么怎样留住年轻人?首先需要给他们提供合适的岗位。

而非仅仅只靠引进硕博等高等人才,因为这样与“一主两副”相比,竞争力大大不足。

中山路改造之初其实已经认识到这些重要问题,但在改造中并没有妥善解决。

三:商业模式畸形发展

与之相对的就是当时公款吃喝严重,很多东西随便报销,慢慢这些应该以市民收入为导向的商业变成了严重依赖官场的商业。

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荆州城内九老仙都旁娱乐城。本地一般人很少来这。

谈起荆州城的步行街。差不多卖衣服和卖吃的同时聚集在路上。吃的话荆州沙市人都喜欢,好吃就行。卖吃的为卖服装的吸引客流,卖服装的也高兴。

一味打文化牌,只为追求高端人士的高端经济,在这样以后经济欠发达的城市是有很大问题的。

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荆州同时期的另一条新建步行街—城内球场步行街却“活”了下来。其实两座步行街建设伊始,因为定位问题,产生了截然不同的结果。

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沙市中山路老邮局新老对比四:商业中心转移,新老商业街没有形成互补,反而互斥

沙市一直是江汉平原上的重要港口,临江的中山路便因河运昌盛而成为沙市最大的商业交易中心。

之后随着黄金水道以及码头的萎缩以及城市规模的扩大,城区早在上世纪七八十年代就陆续向北扩大至江津路,长港路。

同时,城区商业中心也在九十年代逐步转为中山路以北约1千米的北京路。

而随后的北京路地下商场的建设,将原本宽阔的车道缩小,减少了中山路和北京路地上的客流量,因两地相近,直接对中山路步行街形成商业威胁。

五.商业街并没有还原历史修旧如旧,并且缺少互动

一边打着沙市民国商铺老街的宣传,一边将原有民国街道修旧如新。

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荆州园博园里尊重原貌修复的中山路老邮局

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如今被改造后的老邮局

而如今的方特,也打着文化的旗帜,但通过游乐设施与市民们互动,大人与小孩在游乐中与楚文化互动,这是相当好的。

而对于沙市商埠文化,荆州三国文化,缺少与市民互动,大多数人对其印象并不深刻,对于经济效益的产出,自然少之又少。

六:道路狭窄,交通拥堵,无停车位

对于荆州来说,道路狭窄,无停车位一直是个老大难问题。

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原中山路本来为一条连贯的长街,因为04年扩建便河广场,在改造中山路之余,拆除了便河广场段的中山路。将中山路一分为二,便河广场直通长江。图为原中山路便河段。

北京路由六车道修建地下商城缩窄为四车道不说。江汉南路由古代沙市运河填埋而成,只有双向两车道而已。而便河东路从运河时代一直以来人气比西路低糜。沿江大道边更是没有停车处。

本来道路狭窄,大量私家车因为没有停车位到处占用人行道,非机动车道。

到江汉南路上一看人行道人行处只有很小的地方,大多被私家车占用。

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民国时期沙市中山大马路街景

中山路步行街开业后很多人停车不便,附近有没有停车场,只得随意停在路边,进一步造成交通拥堵,甚至引来交警罚款。

逛一次步行街面临罚单危险,那逛街的游客可谓“得不偿失”。

七:沙市“江渎宫”的“小商品城”之殇——“霸道”的房地产与开发商

陆游的《入蜀记》中写到他来到江陵时,便在沙头江渎庙下船祭祀。而陆游书中的江渎宫经过历代修缮,在21世纪初尚有存留。

在20世纪末沙市市/荆州市对江渎宫斥资修缮,但后来因为工程量巨大,无奈将江渎宫承包给私营公司。

承包商为了盈利把周围门面全租出去,里面办文玩市场,(客流量比现在中山路古玩城客流量大的多的多)。

很多市民在春来看文具,杂货后,有时候逛累了顺道进江渎宫瞄一瞄江西九江商业街 新闻,下雨了避一避雨。渐渐形成了“庙会经济”,即古迹+文玩+文具产生的连锁效应。因为有江渎宫这个名号,附近卖文具,文玩生意特好。

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至于对后来承包江渎宫的那个公司来说,虽然生意好。但对自己光收门面租金并不高,没多少钱进自己口袋。

开发商的逻辑却只认为这块地好才产生的好作用。

后来承包商逐渐将江渎宫限制荒废,直至强拆盖上新的小商品市场及住宅楼。不顾上面反对,硬生生将古迹变为“小商品城”,但附近商铺往昔的繁华却大不如从前。

福源地产相关负责人涂智国向时代周报记者坦承,公司确实违约,但近两百名业主的房款却无法退还。六楼以上是住宅区域,到14楼共8层。

leyu70vip文物局和王春平之间产生过很多矛盾,直至江渎宫产权及土地转让给如今的开发商之后才得以解决。

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